Im Jahr 2013 wird sich im Mietrecht einiges ändern. Am 13.Dezember 2012 verabschiedete der Deutsche Bundestag ein Gesetz zur Mietrechtsreform. Das beschlossene Mietrechts-Änderungsgesetz ist zwar noch nicht in Kraft getreten, im Frühjahr ist aber damit zu rechnen. Die vier grundlegenden Bereiche Förderung des Contracting, Bekämpfung des Mietnomadentums, Kündigungsschutz und Modernisierung von Wohnungen sind betroffen. Für Mieter und Vermieter ergeben sich wichtige Änderungen.
CONTRACTING – KLIMASCHUTZ UND RESSOURCENSCHONUNG
Wer die Wärmeversorgung in Mietshäusern in der Vergangenheit selbst sicherstellte, kann in Zukunft gewerbliche Wärmelieferanten beauftragen. Häufig können gewerbliche Energielieferanten neuere und deutlich sparsamere Anlagen zur Verfügung stellen. Vermieter leisten durch die Umlegung auf vorbildliche Lieferanten einen Beitrag zum Klimaschutz und zur Ressourcen-Schonung. Werden bestimmte Voraussetzungen erfüllt, können Vermieter die anfallenden Kosten auf den Mieter als Betriebskosten umlegen.
BEKÄMPFUNG DES MIETNOMADENTUMS
Um das Mietnomadentum verstärkt zu bekämpfen, werden neue Verfahrensregeln eingeführt. Räumungsprozesse müssen von Gerichten vorrangig behandelt werden, um sie zu beschleunigen. Vermietern und Verpächtern ist es rechtlich nämlich nicht erlaubt, die Besitzüberlassung von Wohnräumen zurück zu halten.
Um Vermieter finanziell zu schonen, müssen Mieter im Falle eines Verfahrens aufgrund von Geldforderungen eine Sicherheit leisten. Damit soll das Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt während eines Prozesses gesichert werden. Falls der Mieter anschließend finanziell nicht in der Lage ist die angefallenen Mietschulden zu begleichen, ist der Vermieter entlastet.
Gerichtsvollzieher können in Zukunft eine Wohnung räumen lassen, ohne die in der Wohnung verbleibenden Gegenstände zuvor kostenaufwändig zu entfernen und einzulagern. Voraussetzung ist die Erwirkung eines Räumungsurteils seitens des Vermieters.
Die Voraussetzungen für eine zügige Vollstreckung von Räumungsurteilen werden verbessert. Sollte der Gerichtsvollzieher bei der Überbringung des Räumungsurteils nicht den Mieter, sondern einen unberechtigten Untermieter antreffen, wird die Erteilung eines neuen Räumungstitels gegen den unberechtigten Untermieter schneller erwirkt.
ÄNDERUNG BEI KÜNDIGUNGSFRISTEN
Vermieter werden berechtigt eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn Mieter die geforderte Kaution nicht bezahlen. Ist der Mieter in Höhe mindestens zweier Monatsmieten der Kautionszahlung im Verzug, ist die fristlose Kündigung ebenfalls möglich.
Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentums-Wohnungen waren Mieter bisher benachteiligt. Dies wird mit dem neuen Gesetz geändert. Erwirbt eine Personen-Gesellschaft ein Mietshaus mit dem Ziel die Wohnungen in Eigentums-Wohnungen umzuwandeln, sind die Mieter in Zukunft drei Jahre vor Eigenbedarfs-Kündigungen geschützt.
Außerdem werden die Länder ermächtigt, in Regionen mit geringem Wohnraum-Angebot zu verhindern, dass Mieterhöhungen einen bestimmten Prozentsatz überschreiten. Für Mieterhöhungen kann die Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% auf 15% gesenkt werden. Die Flexibilität der Bundesländer steigt.
ENERGETISCHE MODERNISIERUNG
Um Nutzen und Belastungen von energetischen Modernisierungen fair zwischen Vermietern und Mietern zu verteilen, werden entsprechende Regelungen eingeführt. Investieren Vermieter in die Einsparung von Energie bei der Mietsache, schaffen die reformierten Vorschriften mehr Rechtssicherheit für Vermieter. Mieter können in Zukunft keine Mietminderung verlangen, wenn sie aufgrund einer energetischen Modernisierung über drei Monate Baulärm ausgesetzt sind. Erst ab dem vierten Monat können Mietminderungen geltend gemacht werden.
Kann der Mieter die gesetzlich vorgegebenen Umlagen von Modernisierungskosten nicht tragen, muss ein Härteeinwand seitens des Mieters gestellt werden. Die Modernisierungs-Maßnahmen können in der Zwischenzeit wie geplant durchgeführt werden. Bisher mussten Vermieter aufgrund der Härtefallprüfung mit Verzögerungen rechnen.
UNSICHERHEIT UND KONFLIKTE
Zwischen Mietern und Vermietern wird es auch nach Einführung des Mietrechts-Änderungsgesetzes zu Konflikten kommen. Wichtig ist die kompetente Beratung von spezialisierten Anwälten, um persönliche Rechte geltend zu machen und unnötige Kosten zu verhindern.